손해배상책임 보증, 공제·보증보험·공탁은 무엇이 다른가요?
짧은 답
보증보험은 보험회사, 공제는 공인중개사협회(법 제42조)가 맡고, 공탁은 공탁기관에 돈을 맡기는 방법이라 폐업·사망한 날부터 3년 안에는 찾을 수 없어요(법 제30조 제4항). 공인중개사법 제30조 제3항은 업무를 시작하기 전에 보증보험 가입, 제42조의 공제 가입, 공탁 가운데 하나로 손해배상책임을 보장하라고 해요. 셋 다 법이 인정한 방법이고, 법은 셋 가운데 무엇을 고르라고 정하지 않았어요. 금액은 시행령 제24조 제1항이 정해요. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가)을 보장해야 해요. 이 글은 2026년 11월 기준, 공인중개사법·시행령·시행규칙 2026. 8. 28. 시행본으로 설명해 드려요.
셋은 조문상 무엇이 다른가요?
| 방법 | 누가 하나 | 조문에서 눈에 띄는 차이 | 증명서류 |
|---|---|---|---|
| 보증보험 | 보증보험회사 | 보증기간이 끝나면 만료일까지 다시 설정(시행령 제25조②) | 보증보험증서 사본 |
| 공제 | 공인중개사협회(법 제42조) | 보증기간이 끝나면 만료일까지 다시 설정(시행령 제25조②), 공제규정은 국토교통부장관 승인 | 공제증서 사본 |
| 공탁 | 공탁기관 | 폐업·사망한 날부터 3년 안에는 회수 불가(법 제30조④) | 공탁증서 사본 |
| 보험료·공제료와 보상 절차는 법이 아니라 각 약관과 공제규정에 있어요. 조문만 놓고는 어느 쪽이 낫다고 가르지 못해요. |
보증을 들고 나서 어디에 신고하나요?
시행령 제24조 제2항은 업무를 시작하기 전에 보증을 설정하고 증명서류를 갖춰 등록관청에 신고하라고 해요. 다만 보증기관이 보증 사실을 등록관청에 직접 통보했으면 신고를 생략할 수 있어요. 신고서는 시행규칙 별지 제25호서식이고 처리기간은 즉시, 수수료는 없어요. 붙이는 서류는 보증보험증서·공제증서·공탁증서 사본 가운데 하나예요(시행규칙 제18조).
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제25호서식 빈 서식 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.31)
보증을 바꾸려면 언제 하나요?
시행령 제25조 제1항은 다른 보증으로 바꾸려면 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 새 보증을 설정하고 신고하라고 정해요. 보증 기간이 끊기는 날이 없도록 겹쳐 두라는 뜻이에요. 보증보험이나 공제의 기간이 끝나면 제2항에 따라 만료일까지 다시 설정해서 신고하셔야 해요. 보증을 바꿀 때도 같은 제25호서식에 '변경 전 보증내용'과 '변경 사유'를 적어 제출해요. 제3항은 제24조 제2항 단서를 이 변경·갱신 신고에도 준용해서, 보증기관이 등록관청에 직접 통보했으면 이 신고도 생략할 수 있어요.
배상하고 나면 무엇을 하나요?
시행령 제26조 제2항은 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상을 했을 때 15일 이내에 다시 가입하거나 공탁금의 부족분을 채워 넣으라고 해요. 제1항은 중개의뢰인이 손해배상합의서·화해조서·확정판결문 사본 등을 붙여 보증기관에 청구한다고 적어요.
계약 때 손님께는 무엇을 주나요?
법 제30조 제5항에 따라 중개가 완성되면 중개사님은 보장금액, 보증기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 교부하셔야 해요. 확인설명서 서명란 위에도 이 설명을 듣고 손해배상책임 보장 증명서류를 받는다는 문구가 인쇄되어 있어요.
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 4쪽 빈 서식 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.31)
자주 묻는 질문
2억원은 한 건당 한도인가요?
협회 공제는 한 건당 한도가 아니에요. 공제기간 중 생긴 모든 중개사고의 보상액을 합친 금액이 공제증서에 적힌 가입금액 한도예요(공제약관 제8조, 협회 공제 안내). 협회 안내는 피해자 수나 계약 건수, 손해액과 관계없이 이 합계로 본다고 적어요. 시행령 제24조 제1항은 '보장하는 금액'만 정하고, 건당인지 기간 합계인지는 정하지 않아요. 같은 쪽에 개인 2억원·2억 5천만원·3억원, 법인 4억원·4억 5천만원·5억원의 계약단위가 있어요. 보증보험은 그 보험회사 약관의 보상한도 조항이 기준이에요.
어디에 물으면 되나요?
공제는 한국공인중개사협회 대표전화 (02)2015-9800, 중개실무상담 1522-8090이에요. "공제가입금액 2억원이면 공제기간 중 여러 건의 사고에 대해 보상하는 총액이 얼마인가요?"라고 물으면 돼요. 보증보험은 가입하려는 보험회사에 같은 문장으로 묻고 약관의 보상한도 조항을 받아 두세요.