상가 확인설명서 ①, 대장상 용도와 실제 용도는 따로 적나요?
짧은 답
상가 임대차 계약을 진행하면서 건축물대장에는 '제1종근린생활시설(소매점)'인데 지금은 카페나 음식점으로 운영 중인 것을 보고 확인설명서 ① 용도 칸에서 펜을 멈춘 적 있으신가요? 둘 중 하나만 골라 적는지, 둘 다 적는다면 각각 무엇을 보고 적어야 하는지가 헷갈려요. 이 글에서는 비주거용 서식 작성방법과 건축법 원문으로 알려드릴게요. 결론부터 말씀드릴게요. 비주거용 확인설명서 ① 건축물의 용도는 건축물대장상 용도와 실제 용도 두 칸으로 나뉘어 있어 둘 다 따로 적어야 해요. 대장상 용도는 건축물대장을 확인해 해당 호실의 법정 용도를 옮겨 적고(작성방법 3), 실제 용도는 개업공인중개사가 현장에서 직접 확인한 현재의 쓰임과 영업 업종을 적어요(작성방법 2). 이 글은 2026년 11월 기준, 국가법령정보센터의 현행 비주거용 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호의2서식, 2021. 12. 31. 개정)과 건축법 제19조, 공인중개사법 제25조 제1항 제2호 원문으로 설명해 드려요.
① 건축물 용도 칸은 어떻게 생겼나요?
비주거용 확인설명서(별지 제20호의2서식) 1쪽의 ① 대상물건의 표시 건축물 항목에는 여러 칸이 있어요. 전용면적, 대지지분, 준공년도(증개축년도), 구조, 방향, 내진설계 적용여부, 내진능력, 건축물대장상 위반건축물 여부와 함께 '용도' 칸이 있어요. 이 용도 항목만 '건축물대장상 용도'와 '실제 용도'라는 두 개의 세부 칸으로 구분되어 있어요.
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호의2서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.11.13)
작성방법 2는 ① 대상물건의 표시부터 ⑦ 취득 시 부담할 조세까지를 개업공인중개사가 확인한 사항을 적도록 정하고 있고, 작성방법 3은 토지대장 및 건축물대장 등을 확인해 적도록 정하고 있어요.
대장상 용도는 대장의 어느 부분을 옮겨 적나요?
반드시 계약 대상이 되는 해당 층·해당 호실의 세부 용도를 찾아 적어야 해요. 건물 전체의 대표 용도를 적으면 오기재가 돼요. - 일반건축물대장: 표제부 맨 위에 적힌 '주용도'(예: 제2종근린생활시설) 한 줄만 보면 안 돼요. 대장 2쪽의 '층별 현황' 표에서 임대차 대상이 위치한 층의 용도(예: 지상 1층 소매점, 지상 2층 학원 등)를 확인해 적어요. - 집합건축물대장: 표제부가 아니라 해당 호실의 '전유부' 대장을 발급받아 표제부 주용도가 아닌 전유부분의 용도(예: 제2종근린생활시설(일반음식점))를 확인해 적어요. 대장은 정부24 건축물대장 발급에서 인터넷으로 열람하거나 발급받을 수 있어요.
실제 용도는 무엇을 기준으로 적나요?
개업공인중개사가 현장 답사를 통해 확인한 현재의 실제 쓰임을 적어요. - 임차인이 영업 중인 경우: 현장에서 실제로 운영 중인 업종을 적어요(예: '일반음식점(식당 영업 중)', '소매점(의류 매장)' 등). - 현재 공실인 경우: 단순히 비워 두지 않고 '공실(직전 카페 영업)'처럼 현재 상태와 직전 쓰임을 함께 적으면 권리 설명이 분명해져요.
대장 용도와 실제 용도가 다르면 어떤 위험이 있나요?
서식이 두 칸을 나눈 본질적인 이유가 바로 여기에 있어요. 상가에서 두 용도가 불일치하면 다음과 같은 법적 위험이 따르기 때문에 중개사가 정확히 짚어야 해요. 1. 건축법 위반 위험: 건축법 제19조는 건축물의 용도를 변경할 때 용도군에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있어요. 대장상 용도 변경 절차를 거치지 않고 무단으로 다른 용도로 쓰면 위반건축물이 되어 시정명령이나 이행강제금 부과 대상이 돼요. 2. 영업신고·인허가 불가 위험: 새 임차인이 일반음식점, 미용실, 학원 등 인허가나 등록·신고가 필요한 업종을 하려는데 대장상 용도가 해당 업종 기준에 맞지 않으면 구청에서 영업신고증이나 등록증이 발급되지 않아요. 이로 인해 임차인이 영업을 시작하지 못하면 중대한 중개사고로 이어져요. 3. 법정 확인·설명 의무: 공인중개사법 제25조 제1항 제2호는 '법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항'을 중개사가 확인해 설명하도록 정하고 있어요. 대장상 용도와 실제 용도의 불일치 사실을 서식에 정확히 적고, 희망 업종의 입점 및 인허가 가능 여부를 구청 담당 부서(건축과·위생과 등)에 사전 조회해 임차인에게 고지해야 해요.
자주 하는 실수
- 건축물대장 표제부의 건물 전체 주용도를 해당 호실 대장상 용도로 잘못 옮겨 적는다
- 대장상 용도 칸에 현재 운영 중인 업종 이름을 그대로 적어 대장과 어긋나게 만든다
- 대장과 실제 쓰임이 다른데 건축물대장상 위반건축물 표시 여부(위반/적법) 체크를 빠뜨린다
- 방향 칸 옆 '(기준: )' 괄호에 주된 출입구 등 측정 기준을 적지 않고 비워 둔다
자주 묻는 질문
주거용 확인설명서에도 같은 두 칸이 있나요?
네, 주거용 별지 제20호서식 1쪽의 ① 대상물건의 표시 건축물 항목에도 '건축물대장상 용도'와 '실제 용도' 두 칸이 그대로 마련되어 있어요.
건축물대장은 서식 머리 근거자료에 어떻게 표시하나요?
확인설명서 1쪽 머리의 '확인·설명 근거자료 등'에서 '건축물대장' 칸에 체크하고, 설명할 때 대장 등본을 임차인에게 제시해요(작성방법 1).