자주 묻는 질문

확인설명서 ② 신탁등기가 있으면 무엇을 적나요?

기준: 2026년 9월 24일에 확인한 현행 법령 · 쓴 사람: 현직 개업공인중개사(반방 운영)

짧은 답

원룸 전세 매물의 등기부 갑구에 '신탁'이 적혀 있는데, 임대인은 자기가 집주인이라고 해서 확인설명서에 무엇을 적어야 할지 막막했던 적 있으신가요? 등기부에 적힌 소유자와 계약하러 온 사람이 달라서 헷갈려요. 이 글에서는 작성방법 4가가 정한 순서를 차근차근 알려드릴게요. 결론부터 말씀드릴게요. 등기부에 신탁등기가 있다면 ② 등기부 기재사항에 수탁자와 신탁물건(신탁원부 번호)임을 적어야 해요. 그리고 신탁원부 약정사항에서 임대차계약의 요건(수탁자·수익자의 동의나 승낙, 계약 당사자 등)을 확인해야 해요. 그 요건에 따라 유효한 임대차계약을 맺을 수 있다는 점을 설명하면서 신탁원부를 보여 드려야 해요(작성방법 4가). 이 글은 2026년 11월 기준, 국가법령정보센터의 현행 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 2026. 8. 11. 개정, 2026. 8. 28. 시행)과 판례 원문을 바탕으로 설명해 드려요.

작성방법 4가: 신탁등기가 있으면 수탁자와 신탁원부 번호를 적고 약정사항을 확인해 설명하며 신탁원부를 제시한다(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 5쪽 작성방법 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)

순서로 놓으면 어떻게 되나요?

  1. 등기사항증명서 갑구에서 신탁등기와 수탁자, 신탁원부 번호를 확인해요.
  2. 신탁원부를 발급받아 약정사항에 적힌 임대차 요건을 읽어요.
  3. ② 소유권 칸에 수탁자와 신탁물건(신탁원부 번호)임을 적어요.
  4. ② '신탁등기 여부' 줄에 체크해요.
  5. 근거자료의 '신탁원부' 칸에 체크하고, 신탁원부를 보여 드리며 설명해요. 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소의 '부동산 열람·발급'에서 떼요. 신탁원부를 떼는 곳이 헷갈리신다면 인터넷등기소 사용자지원센터(1544-0770, 평일 9시~18시)에 "신탁원부를 떼려면 어디에서 신청하나요?"라고 문의하시면 돼요.

'신탁등기 여부' 줄은 무엇을 고르나요?

해당 항목에는 '확인', '유효한 임대차계약 여부 등 주요내용 설명', '해당 없음' 이렇게 세 칸이 있어요. 서식에서는 해당하는 칸에 √로 표시하도록 정하고 있어요(작성일반 1). 구분 기준은 다음과 같아요. - 등기부에 신탁등기가 없으면 '해당 없음' - 신탁등기가 있으면 '확인' - 임대차계약이고 작성방법 4가에 따라 약정사항의 요건을 확인해 설명했다면 '주요내용 설명' 결국 선택이 갈리는 기준은 '신탁등기가 있는지'와 '약정사항의 임대차 요건을 확인해 설명했는지' 두 가지예요.

확인설명서 1쪽 ② 권리관계의 신탁등기 여부 줄 세 칸(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)

무엇을 설명하라고 하나요?

대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결에서는 중개사님이 신탁원부를 보여 드려야 한다고 보았어요. 아울러 대상 부동산의 소유자가 수탁자라는 사실, 임대인 소유가 아닌 부동산에 임대차계약을 맺는다는 사실, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 설명할 의무가 있다고 보았어요.

원부에 동의 조건이 적혀 있다면?

작성방법 4가에서는 약정사항에 적힌 요건을 '확인하여' 그 요건에 따라 유효한 계약을 맺을 수 있다는 점을 설명하라고 규정하고 있어요. 2026년 11월 기준 서식과 작성방법에는 동의서 모양을 따로 정해 두지 않았어요. 기준은 신탁원부 약정사항에 누구의 동의나 승낙을 요건으로 적어 두었는지, 그리고 누가 계약 당사자가 되는지예요. 앞서 본 판결처럼 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없으면 임차인은 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없어요.

자주 하는 실수

확인설명서 1쪽 확인·설명 근거자료 등의 신탁원부 칸(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)

자주 묻는 질문

매매에도 같은 줄을 쓰나요?

서식 ② 줄은 거래 형태별로 구분되어 있지 않아요. 다만 작성방법 4가에서 규정한 요건 확인 문장은 임대차계약을 대상으로 해요.

언제부터 근거자료에 신탁원부가 들어갔나요?

공인중개사법 제25조 제1항에 신탁원부가 들어간 개정은 2025. 8. 14. 공포되어 2026. 2. 15.부터 시행됐어요. 이 규정은 시행일 이후에 체결하는 계약부터 적용돼요. 서식 칸에 반영된 때는 2026. 8. 28.이에요(다른 글에서 날짜를 따로 정리해 두었어요).