허가구역 세입자 낀 집, 2026년 10월 특례는?
짧은 답
허가구역 안 아파트에 세입자가 살고 있는데 무주택 매수인이 사겠다고 해서, 입주는 언제 해야 하는지 질문을 받으신 적 있으신가요? 특례가 5월에 생기고 10월에 또 바뀌어서 조건이 헷갈려요. 이 글에서는 2026. 10. 1. 시행 시행령 원문 순서대로 알려드릴게요. 결론은 이래요. 조건을 갖추면 허가받은 목적대로 이용하는 2년을 취득일이 아니라 기존 임대 또는 전세권 계약의 최초 종료일부터 계산해요. 일반 주택용지의 허가 신청 기한은 2027. 12. 31.이고, 시행일 당시(2026. 10. 1.) 임대 중이거나 전세권이 설정된 집이어야 해요(제14조의2 제2항 제2호). 이 글은 2026년 11월 기준, 국가법령정보센터의 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2(대통령령 제36740호, 2026. 10. 1. 시행) 원문으로 설명해 드려요.
출처: 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(2026. 10. 1. 시행) 제14조의2 화면 캡처(2026.11.04)
누가 쓸 수 있나요?
매수인이 2026. 5. 12. 당시 무주택세대 구성원이고 허가 신청일까지 계속 무주택이어야 해요. 허가 목적은 자기 거주용 주택용지(법 제12조 제1호 가목)예요.
취득은 언제까지 하나요?
매수인이 허가받은 날부터 4개월 이내에 해당 주택용지를 취득해야 특례가 적용돼요.
세입자와 갱신 계약을 했다면?
허가 신청일 전에 기존 임차인과 2년 이내로 임대계약을 갱신하고, 그 갱신 계약이 신청 기한(일반 주택용지는 2027. 12. 31.) 전에 시작되면 갱신된 계약의 종료일부터 2년을 계산해요. 조문에서는 갱신청구권이라는 용어를 쓰지 않아요.
종료일이 너무 가까우면?
단서 조항이 있어요. 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내면 특례 없이 일반 규정(토지 취득일부터 2년)을 적용해요.
| 가정한 날짜 | 이용 의무 2년을 계산하는 날 |
|---|---|
| 허가 2027. 3. 2. · 전세 최초 종료 2028. 1. 31. | 2028. 1. 31.부터 |
| 허가 2027. 3. 2. · 전세 최초 종료 2027. 6. 1. | 4개월 안이라 취득일부터 |
등록임대 아파트는 기한이 다른가요?
네, 기한이 달라요. 조정대상지역의 옛 장기일반·단기 민간매입임대 아파트를 정한 날까지 양도하려는 경우는 제1호가 따로 날짜를 정해요(정한 날 가운데 가장 늦은 날부터 15개월).
자주 하는 실수
- 지금 무주택인지만 확인하고 2026. 5. 12. 당시에도 무주택이었는지는 확인하지 않아요.
- 잔금일을 허가받은 날부터 4개월 뒤로 잡아요.
- 갱신 계약이 허가 신청일 뒤에 맺어졌는데 갱신 종료일부터 계산해요.
자주 묻는 질문
10월 전에 이미 허가를 받았다면?
부칙 제2조는 시행일(2026. 10. 1.) 전에 종전 제14조의2 제2항으로 허가를 받았고, 시행일 전에 임대 또는 전세권 설정 계약이 끝난 경우에 종전 규정을 따른다고 정해요. 허가를 받은 날과 계약이 끝난 날이 모두 시행일 전인 건이 여기에 들어가요.
허가는 누가 내나요?
허가 여부는 시장·군수·구청장이 정해요(법 제11조). 반방도 중개사님도 대신 정하지 않아요. 조문을 어떻게 읽는지 물어볼 곳은 시행령 소관 부서인 국토교통부 토지정책과(044-201-3402)예요. "허가신청일 전에 갱신한 임대계약이 2027. 12. 31. 전에 시작되면 갱신 종료일부터 2년을 계산하나요?"처럼 물어보시면 돼요.