집합건물 등기부 '토지 별도등기', 확인설명서 어디에 적나요?

기준: 2026년 9월 24일에 확인한 현행 법령 · 쓴 사람: 현직 개업공인중개사(반방 운영)

② 토지 칸은 몇 칸인가요?

두 칸이에요. 토지의 '소유권에 관한 사항'과 '소유권 외의 권리사항'이에요. 건축물 두 칸과 합쳐 ② 등기부 기재사항은 4칸이고, 작성방법 4는 이 칸들을 등기사항증명서를 확인해 적으라고 해요.

출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽, 빨간 테두리는 설명을 위해 더함(2026.10.13)

토지 등기부 내용은 두 칸 가운데 어디에 옮기나요?

부동산등기법 제15조 제2항은 소유권에 관한 사항을 갑구에, 소유권 외의 권리에 관한 사항을 을구에 기록하게 해요. 그래서 토지 등기부 갑구에서 확인한 것은 ② 토지 '소유권에 관한 사항'에, 을구에서 확인한 것은 '소유권 외의 권리사항'에 옮겨요.

토지 등기부는 어디서 떼고 얼마인가요?

대법원 인터넷등기소의 '부동산 열람·발급'에서 떼요. 등기사항증명서 등 수수료규칙 기준으로 인터넷 열람은 1등기기록에 700원, 인터넷 발급은 1통에 1,000원이에요(제2조 제2항, 제3조 제2항, 2025. 8. 1. 시행). 등기소 창구에서 발급하면 20장까지 1통 1,200원이에요.

출처: 대법원 인터넷등기소 첫 화면 캡처(2026.10.13)

별도등기가 생기지 않는 경우도 있나요?

제90조 제1항 단서는 그 등기가 소유권 이외의 대지권의 등기이거나, 제92조 제2항에 따라 말소해야 하는 저당권 등기이면 기록하지 않는다고 적어요. 또 제2항은 대지권이라는 뜻의 등기를 한 뒤에 토지 등기기록에만 새 등기를 한 경우에도 제1항을 준용하게 해요.

별도등기의 원인이 없어지면요?

같은 조 제3항은 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록의 전제가 된 등기가 말소되면 등기관이 그 뜻의 기록도 말소하게 해요.

대지지분 칸과도 이어지나요?

네. 대지권 비율로 대지지분을 셈하는 법은 12번 글에서 다뤄요. 별도등기 표시도 같은 전유부분 표제부에 기록돼요(제90조 제1항).

토지 등기부에서 본 권리는 어떻게 설명하나요?

서식이 정한 기준은 작성방법 4 한 줄이에요. 등기사항증명서를 확인해 적는 것이에요. 그래서 토지 을구에 적힌 권리는 등기부에 적힌 그대로 ② 토지 '소유권 외의 권리사항'에 옮기고, 설명할 때 그 칸을 보여 줘요. 기준이 갈리는 곳은 그 권리가 이 호실 임차인에게 어떤 영향을 주는지인데, 이것은 서식 칸이 묻는 항목이 아니라 계약마다 사정이 달라요. 등기부를 읽는 법이 헷갈리면 인터넷등기소 사용자지원센터(1544-0770, 평일 09:00~18:00)에 '집합건물 표제부에 별도등기 있음이 있는데, 토지 등기부의 어느 등기 때문에 생긴 것인지 어떻게 찾나요?'라고 물을 수 있어요.

자주 하는 실수

• 건물 등기부만 보고 ② 토지 칸에 '해당 없음'을 적는다
• 토지 등기부를 떼고 근거자료 칸에 체크하지 않는다

자주 묻는 질문

토지 등기부는 어느 지번으로 떼나요?

1동 건물 표제부의 '대지권의 목적인 토지의 표시'란에 적힌 토지예요. 이 란에는 토지의 일련번호와 소재지번이 기록돼요(부동산등기규칙 제88조 제1항). 여러 필지면 필지마다 떼요.

별도등기 표시가 없으면 토지 칸은 비워도 되나요?

작성방법 4는 토지 칸을 비워도 되는 예외를 두지 않고, 등기사항증명서를 확인해 적으라고 해요. 또 제90조 제1항 단서의 두 경우는 토지에 등기가 있어도 표시되지 않아요. 그래서 표시가 없어도 토지 등기부를 떼어 확인한 내용을 적는 것이 작성방법 4에 맞아요.

토지 등기부를 떼었다면 근거자료 체크는요?

머리의 '등기사항증명서'는 건물·토지를 나누지 않는 한 칸이에요. 토지 등기부를 보여 주며 설명했다면 그 칸에 함께 담겨요(1번 글).