확인설명서 ② 공동담보, 다른 호실까지 보나요?
짧은 답
다세대주택 3층의 한 호실 전세를 중개하실 때, 을구 근저당에 '공동담보' 표시가 있어서 그 호실의 채권최고액만 적으면 되는지 고민하신 적 있으신가요? 담보로 함께 묶인 다른 호실까지 확인해야 하는지 헷갈리기 쉬워요. 결론부터 말씀드릴게요. 작성방법 4나에서는 공동담보인 경우 공동담보 목록 등을 확인해 공동담보의 채권최고액 등 권리관계를 명확히 적고 설명하라고 해요. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결에서는 다세대주택에서 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당이 걸려 있다면 다른 세대 등기부의 선순위권리와 다른 세대 임차인의 보증금·기간까지 확인하고 설명해야 한다고 보았어요. 이 글은 2026년 11월 기준, 국가법령정보센터의 현행 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 2026. 8. 11. 개정, 2026. 8. 28. 시행)과 판결 원문을 바탕으로 설명해 드릴게요.
등기부에서 공동담보는 어떻게 보이나요?
부동산등기법 제78조에서는 동일한 채권으로 여러 부동산에 저당권을 설정할 때, 각 등기기록에 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었다는 뜻을 기록하도록 하고 있어요. 담보 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 작성해야 하며, 이 목록도 등기기록의 일부로 취급해요. 부동산등기규칙 제135조에 따라 공동담보라는 뜻은 해당 등기의 끝부분에 기재되고, 목록이 만들어진 경우에는 각 부동산 등기기록에 공동담보목록 번호가 표시돼요. 목록으로 묶인 호실들을 확인하려면 인터넷등기소의 '부동산 열람·발급' 메뉴에서 등기사항증명서를 발급받으시면 돼요. 목록까지 함께 나오게 하는 방법이 헷갈리시면 인터넷등기소 사용자지원센터(1544-0770, 평일 9시~18시)에 "등기사항증명서를 뗄 때 공동담보목록까지 함께 나오게 하려면 어떻게 하나요?"라고 문의하시면 돼요.
출처: 대법원 인터넷등기소 첫 화면 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)
② 새 줄에는 무엇을 고르나요?
현행 서식 ②의 '공동담보 여부' 줄에는 '확인', '공동담보 목록 등 선순위권리관계 설명', '해당 없음' 이렇게 세 칸이 마련되어 있어요. 작성방법 4나에서는 이 줄을 작성할 때 공동담보 목록 등을 확인해서 공동담보의 채권최고액 등 권리관계를 명확하게 적고 설명해야 한다고 정해 두었어요.
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)
판결은 무엇을 더 확인하라고 했나요?
- 중개대상물 등기부의 공동저당권
- 공동저당이 걸린 임대의뢰인 소유 다른 세대 등기부의 선순위권리
- 다른 세대 임차인이 있는지, 있다면 보증금과 임대차 시기·종기 자료
판결에서는 이 내용을 확인설명서의 '권리관계'나 '실제 권리관계' 칸에 적어야 하고, 임대의뢰인이 자료 요구에 응하지 않는다면 그 사실까지 설명하고 기재해야 한다고 보았어요. 그 이유는 민법 제368조와 관련이 있어요. 공동저당으로 묶인 부동산의 경매대가를 동시에 배당할 때는 각 부동산의 경매대가에 비례해서 채권을 나누게 돼요. 판결에서는 공동저당이 걸린 임차주택의 경매대가를 매각대금에서 그 주택의 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 빼고 계산한다고 보았어요. 다른 세대도 이렇게 계산한 경매대가에 비례해 채권을 나누기 때문에, 다른 세대의 선순위권리와 임차인 상황에 따라 중개대상 호실이 나눠 맡는 채권액이 달라져요. 그래서 판결은 중개대상 호실의 경매대가에서 그 호실이 맡을 채권액을 뺀 나머지로 임차의뢰인이 보증금을 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 중개사가 제공해야 한다고 했어요.
판결 사안은 어땠나요?
구분건물 23개를 공동담보로 근저당을 설정했던 사안이었어요. 확인설명서의 권리관계 칸에는 근저당이 설정되었다는 내용만 들어가 있었고, 실제 권리관계 칸은 빈 칸으로 남아 있었어요. 대법원은 공인중개사가 다른 구분건물의 선순위권리와 구분건물별 임차인 유무, 보증금, 임대차 기간을 확인해서 설명하지 않았으니 확인·설명의무를 위반했다고 볼 여지가 크다면서 원심을 파기했어요.
자주 하는 실수
- 해당 호실 을구의 채권최고액만 적고 공동담보 목록은 떼지 않는다
- 다른 세대에 임차인이 있는지 임대인에게 묻지 않는다
- 자료를 받지 못했는데 그 사실을 적지 않는다
자주 묻는 질문
채권최고액은 어떻게 적나요?
작성방법 4나에서는 '공동담보의 채권최고액 등'을 명확히 기재하도록 정하고 있어요. 바로 아래에 있는 ※ 문구는 건물 전체에 설정된 근저당 현황을 보여 주지 않으면서, 일부 호실의 공동담보 채권최고액을 마치 건물 전체의 최고액인 것처럼 속이면 공인중개사법 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있다고 명시하고 있어요.
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 5쪽 작성방법 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.16)
임대인이 다른 세대 자료를 주지 않으면요?
작성방법 세부항목 1을 보면 '대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항' 칸에 임대의뢰인에게 요구한 내용과 자료 제출 여부, 그리고 자료 요구에 응하지 않았는지 여부를 적도록 하고 있어요. 대법원 판결도 임대의뢰인이 자료 요구에 응하지 않은 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인설명서에 적으라고 했어요.
다른 세대 정보를 어떤 서식으로 적나요?
판결에서는 적어야 할 칸 이름까지만 제시하고 있어요. 작성할 공간이 모자란 경우에는 별지에 적은 뒤 '별지 참고'라고 기재해 두시면 돼요(작성일반 2). 어떤 내용을 어떻게 적을지 판단은 그 계약을 맡은 중개사님 몫이에요.