외국인 주택 토지거래허가, 무엇을 지키나요?
짧은 답
외국 국적 손님이 수도권 아파트를 사겠다고 연락해 와서, 허가가 필요한지 무엇부터 봐야 할지 찾아본 적 있으신가요? 지정 기간이 한 번 끝났다가 다시 이어졌고, '외국인 등'의 범위와 집을 산 뒤 지켜야 할 의무까지 겹쳐서 헷갈려요. 이 글에서는 국토교통부 발표와 법령 원문을 바탕으로 정리해 드릴게요. 결론부터 말씀드리면 2026년 11월 기준 외국인 토지거래허가구역은 지정되어 있어요. 국토교통부는 2026. 8. 20. 지정 공고로 서울 전역·경기 23개 시·군·인천 9개 자치구에서 외국인 등이 사는 주택 거래를 2026. 8. 26.부터 2027. 8. 25.까지 허가 대상으로 다시 지정했어요(정책브리핑 2026. 8. 21.). 정부 발표 자료를 보면 허가일부터 4개월 이내 입주해야 하고, 취득 후에는 2년 실거주를 해야 한다고 안내해요. 이 글은 2026년 11월 기준으로 국토교통부 보도참고자료·정책브리핑과 국가법령정보센터의 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2024. 5. 17. 시행)·시행령(2026. 10. 1. 시행) 원문으로 설명해 드려요.
지정 기간은 언제까지인가요?
처음 나간 공고(국토교통부공고 제2025-1058호)의 지정 기간은 2025. 8. 26.부터 2026. 8. 25.까지였어요. 국토교통부의 2026. 8. 20. 보도참고자료를 보면, 같은 날 이뤄진 지정 공고에 따라 2026. 8. 26.부터 2027. 8. 25.까지 효력이 새로 발생해요. 지정 범위는 처음과 같아요. 다만 인천은 2026년 7월 행정구역 개편을 반영해서 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포(옛 동구 지역 제외) 9개 자치구로 명시했어요.
출처: 국토교통부 보도참고자료(2026. 8. 20.) 3쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.11.04)
'외국인 등'은 누구인가요?
법 제2조 제4호에서는 대한민국 국적이 없는 개인뿐만 아니라 외국 법령으로 설립된 법인·단체도 포함해요. 또한 사원이나 임원의 절반 이상이 외국인인 법인, 외국인이 자본금이나 의결권의 절반 이상을 가진 법인, 외국 정부, 대통령령으로 정하는 국제기구까지 모두 '외국인 등'으로 분류해요.
어떤 주택이 대상인가요?
허가를 받아야 하는 용도는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이에요. 보도참고자료에서 정한 허가 대상 면적은 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 거래예요.
산 뒤에는 무엇을 지키나요?
정부 발표(정책브리핑 2025. 8. 21.)를 보면 허가를 받은 외국인은 허가일부터 4개월 이내에 입주해야 하고, 취득 후 2년 동안 실거주해야 해요. 법령을 보면 자기 거주용 주택용지로 허가받았을 때 시행령 제14조 제2항 제1호가 허가받은 목적대로 이용해야 할 기간을 토지 취득일부터 2년으로 정하고 있어요.
의무를 지키지 않으면요?
법 제18조에 따라 시장·군수·구청장은 의무 이행을 명할 수 있어요. 만약 정해진 기간에 이행하지 않으면 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과해요. 최초 이행명령일을 기준으로 의무를 이행할 때까지 1년에 한 번씩 거듭 부과할 수 있어요. 시행령 제16조는 이행 기간을 3개월 이내로 정하고 있어요. 금액은 방치했을 때 취득가액의 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대했을 때 100분의 7, 승인 없이 이용 목적을 변경했을 때 100분의 5, 그 밖의 경우에는 100분의 7로 나누어 부과해요.
거래신고에서도 달라진 것이 있나요?
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- 시행된 시행령(대통령령 제35899호) 개정이유를 보면, 외국인이 주택을 살 때 체류자격과 국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부를 신고하게 했다고 적혀 있어요.
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군사시설 근처 땅 허가와 같은 건가요?
아니에요. 서로 다른 허가예요. 법 제9조는 군사기지 보호구역, 지정문화유산, 생태경관보전지역 같은 곳에서 외국인이 토지를 취득할 때 받는 허가예요. 반면 수도권 주택 허가는 제10조에 따라 허가 대상자를 특정해서 지정한 허가구역이에요. 다만 제9조 단서에 따라 제11조의 토지거래계약 허가를 받으면 제9조 허가는 따로 받지 않아도 돼요.
자주 하는 실수
- 매수인이 법인이면 국적을 따지지 않고 넘어간다(사원·임원·자본 구성도 정의에 들어가요)
- 처음 공고의 끝날(2026. 8. 25.)만 보고 지금은 허가 대상이 아니라고 안내한다
- 다가구·연립도 허가대상 용도인데 아파트만 대상으로 안다
자주 묻는 질문
재외국민도 대상인가요?
법에서 정의하는 개인 기준은 '대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인'이에요. 대상인지 구분하는 기준은 대한민국 국적이 있는지 여부예요. 매수인 서류로 국적을 확인하고, 판단은 그 계약을 맡은 중개사님 몫이에요.
확인설명서에는 어떻게 표시하나요?
③ '허가·신고구역 여부'에 '[ ]토지거래허가구역' 칸이 있어요. 작성방법 5를 보면 임대차 계약일 경우 ③번 항목을 생략할 수 있다고 나와 있어요(2번 글).
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 빈 서식 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.11.04)
지정 범위는 어디에 묻나요?
정책브리핑 기사에 나와 있는 문의처는 국토교통부 토지정책과(044-201-4146)예요. "인천 옛 동구 지역 주택을 외국인이 매수하면 2026. 8. 26. 지정 공고의 허가 대상인가요?"처럼 구체적인 지역과 날짜를 넣어 물어보시면 돼요.