월세 특약 '현 시설 상태 확인'은 어떻게 쓰나요?

기준: 2026년 9월 24일에 확인한 현행 법령 · 쓴 사람: 현직 개업공인중개사(반방 운영)

문구는 정확히 무엇인가요?

현시설물 상태에서 임대차이며, 임대할 부분의 면적은 공부상 면적 중 일부이고 임차인 현장 방문하고 확인함. 세 가지 내용이 들어 있어요. 지금 시설 상태로 빌려준다는 사실, 빌려주는 곳이 공부상 면적 가운데 일부라는 사실, 그리고 임차인이 현장에 와서 확인했다는 사실이에요.

언제 쓰나요?

반방은 이 문구를 월세 계약에서 처음부터 체크해 두고 있어요. '공부상 면적 중 일부'라는 표현은 다가구나 단독주택처럼 대장에 호가 나뉘지 않은 건물에서 뜻이 분명해져요. 대장과 등기부에는 건물이나 층 전체 면적이 적혀 있고, 실제로 빌리는 곳은 그 안의 방 하나이기 때문이에요.

확인설명서와는 어떻게 이어지나요?

확인설명서 ⑪ 내부·외부 시설물의 상태는 작성방법 12에 따라 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구해 확인한 사항을 적는 칸이에요. ① 대상물건의 표시는 작성방법 3에 따라 토지대장 및 건축물대장 등을 확인해 적어요. 특약은 그와 별개로 임차인이 직접 보고 계약했다는 사실을 계약서에 남기는 것이에요. 세 곳에 적힌 상태와 면적이 서로 어긋나지 않는지 맞춰 볼 수 있어요.

출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 3쪽 빈 서식 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.11.01)

출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 6쪽 작성방법 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.11.01)

현 상태라면 임대인이 고쳐 주지 않아도 되나요?

이 문구에는 수선을 누가 하는지가 적혀 있지 않아요. 기준은 두 가지예요. - 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 적혀 있어요. - 대법원은 이 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있다고 보면서도, 특약에 범위를 적는 등 특별한 사정이 없으면 면제되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선뿐이라고 봤어요. 대파손 수리, 건물 주요 구성부분 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이에요(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결). 기준이 갈리는 지점은 '수선의무를 덜어 주는 특약이 따로 있나', '있다면 범위를 적었나', '고칠 것이 소규모인가 대규모인가'예요. 해당 계약에 이를 어떻게 적용할지 판단하는 것은 계약을 진행하시는 중개사님 몫이에요.

바꿔 쓸 때 무엇을 보나요?

• 아파트나 오피스텔처럼 호실 전체를 빌리면 '공부상 면적 중 일부'라는 문구가 맞지 않아요. 그 부분을 그대로 둘지 봐요.
• 손님과 함께 본 하자가 있다면 그 내용을 따로 적을지 봐요.
• 계약서 1번 칸 '임대할 부분'과 면적이 특약과 같은 곳을 가리키는지 봐요.

자주 묻는 질문

공부상 면적은 어디서 보나요?

건축물대장과 등기부에서 확인하실 수 있어요. 다가구라면 층별 면적을 보고 방이 그 층의 어느 부분인지 따로 적어요.

현장 확인을 했다는 증빙도 남기나요?

특약은 현장을 확인했다는 사실을 적는 문장이에요. 공인중개사법 제25조와 시행령 제21조에는 사진 같은 증빙을 남기라는 문장이 없어요. 조문에 나와 있는 것은 자료 요구 권한이에요. 개업공인중개사는 확인·설명에 필요하면 임대의뢰인에게 상태 자료를 요구할 수 있고(공인중개사법 제25조 제2항), 임대의뢰인이 응하지 않으면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인설명서에 적어야 해요(시행령 제21조 제2항).