자주 묻는 질문

대항력은 언제부터 생기나요? 확인설명서 어디와 닿나요?

기준: 2026년 9월 24일에 확인한 현행 법령 · 쓴 사람: 현직 개업공인중개사(반방 운영)

짧은 답

세입자가 사는 아파트 매매를 중개하실 때 매수인이 "세입자가 대항력이 있으면 저는 어떻게 되나요?"라고 물어본 적 있으신가요? 답은 두 가지예요. 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 생겨요. 그 집을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요(주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항). 확인설명서에서는 ② 계약갱신요구권 행사 여부 칸과 ⑩ 실제 권리관계 칸이 이 내용과 이어져요. 이 글은 2026년 11월 기준, 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행)과 확인설명서 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 2026. 8. 11. 개정)을 바탕으로 설명해 드려요.

대항력은 무엇을 갖추면 생기나요?

요건 조문 문구
인도 주택의 인도
주민등록 주민등록(전입신고를 한 때 된 것으로 봄)
시점 둘을 마친 때의 그 다음 날부터
등기는 요건이 아니에요. 법 조문에도 '등기가 없는 경우에도'라고 적혀 있어요.

'다음 날'은 몇 시부터인가요?

대법원은 '다음 날부터'를 다음 날 오전 0시부터로 보았어요(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 해당 사건의 임차인은 8월 27일에 전입신고를 해서 8월 28일 0시부터 대항력을 갖췄고, 같은 28일 낮에 등기된 저당권보다 앞섰어요. 이 기준대로 보면 전입신고를 한 당일에 등기된 근저당은 대항력이 생기기 전에 등기된 셈이에요. 잔금 날 등기부를 다시 떼어 봐야 하는 이유가 바로 여기에 있어요. 확정일자를 더해 생기는 우선변제권은 같은 법 제3조의2 제2항에서 따로 정해요.

이사 날과 전입신고 날이 다르면요?

조문에서는 인도와 주민등록을 '마친 때'의 다음 날이라고 정해요. 문구 그대로 둘 다 갖춘 때가 기준점이 돼요. 두 날짜가 서로 다른 계약이라면 계약서와 전입 날짜를 함께 남겨 두세요. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 법률상담 132)에 "이사는 ○월 ○일, 전입신고는 ○월 ○일에 했는데 대항력은 언제부터 생기나요?"라고 물어보시면 돼요.

매매에서는 무엇을 뜻하나요?

제3조 제4항은 양수인(매수인)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 적어요. 대항력 있는 임차인이 사는 집을 사면 매수인이 그 임대차의 임대인이 돼요. 확인설명서 작성방법 4 다목에서도 임차인이 있으면 개업공인중개사가 '주택임대차보호법에 따른 임대인과 임차인의 권리·의무사항을 매수인에게 설명해야' 한다고 안내해요. 매수인 질문에는 제3조 제4항 문구부터 보여 주시면 돼요.

확인설명서 어디와 이어지나요?

확인설명서 1쪽 ② 권리관계의 계약갱신 요구권 행사 여부 칸(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.31)

작성방법 4 다목: 서류 확인·미확인·해당 없음과 매수인에게 설명할 의무(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 5쪽 작성방법 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.31)

확인설명서 3쪽 ⑩ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 칸(빨간 테두리) 출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 3쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.31)

자주 묻는 질문

전입만 하고 아직 이사 오지 않았으면요?

조문에서는 인도와 주민등록 모두를 요건으로 정해요. 둘 중 하나만 갖춘 동안에는 조문에서 말하는 '마친 때'에 해당하지 않아요. 인도를 마쳤는지를 두고 다툼이 생기면 위에서 안내해 드린 조정위원회나 132에 날짜를 적어 물어보시면 돼요.

상가도 같나요?

구조는 같지만 요건에 차이가 있어요. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 규정하고, 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정해요.