확인설명서 ② 소유권 칸, 공유자 지분은 어떻게?
짧은 답
공동명의 집을 중개하면서 확인설명서 ② 소유권 칸에 두 사람 이름만 적을지, 지분까지 적을지 망설인 적 있으신가요? 작성방법에는 칸에 무엇을 쓰라는 글자가 거의 없어서 헷갈려요. 이 글에서는 서식 작성방법과 등기법 원문으로 알려드릴게요. 결론은 이래요. 작성방법 4의 본문은 '등기부 기재사항'을 등기사항증명서를 확인하여 적는다는 한 문장이에요. 그 아래 가·나·다는 신탁등기·공동담보·계약갱신요구권 이야기라서, 이름·주소·지분을 적으라는 글자는 없어요. 다만 등기부는 공유인 경우 권리자별 지분을 반드시 기록하니(부동산등기법 제48조 제4항), 등기부를 옮겨 적으면 지분도 함께 옮겨져요. 이 글은 2026년 10월 기준, 국가법령정보센터의 현행 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 2026. 8. 11. 개정, 2026. 8. 28. 시행)과 법령 원문으로 설명해요.
② 소유권 칸은 몇 칸인가요?
'소유권에 관한 사항'과 '소유권 외의 권리사항'을 가로로, '토지'와 '건축물'을 세로로 나눈 4칸이에요. 등기부는 소유권에 관한 사항을 갑구에, 소유권 외의 권리를 을구에 기록하니(부동산등기법 제15조 제2항), 소유권 칸은 갑구, 소유권 외 칸은 을구를 보고 적어요.
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 1쪽 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.13)
출처: 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 5쪽 작성방법 캡처, 빨간 테두리는 표시(2026.10.13)
등기부 갑구 권리자란에는 무엇이 있나요?
부동산등기법 제48조 제2항은 권리자의 성명 또는 명칭과 함께 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호), 주소를 기록하게 해요. 제4항은 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록하게 해요. 등기사항증명서는 인터넷등기소의 '부동산 열람·발급'에서 떼요. 떼는 법이 헷갈리면 인터넷등기소 사용자지원센터(1544-0770, 평일 9시~18시)에 "부동산 등기사항증명서를 열람하려면 어디를 누르나요?"라고 물으면 돼요.
출처: 대법원 인터넷등기소 첫 화면 캡처(2026.10.13)
옮겨 적으면 어떤 모양이 되나요?
| 경우 | 예시(이름·주소는 가림) |
|---|---|
| 단독 소유 | 소유자 ○○○ 800101 서울특별시 ○○구 … |
| 공유 | 공유자 지분 2분의 1 ○○○ 800101 … , 공유자 지분 2분의 1 ○○○ 820202 … |
| 칸이 모자람 | '별지 참고' 적고 별지 첨부(작성일반 2) |
이 모양은 등기부 문구를 그대로 옮긴 것이고, 서식이 정한 모양은 아니에요. 서식 4쪽 서명란도 매도인(임대인)·매수인(임차인)의 주소·성명·생년월일·전화번호를 받아요.
공유자 한 명만 계약하러 왔다면?
민법에는 기준이 세 가지 있어요.
- 자기 지분만 파는 계약: 공유자는 그 지분을 처분할 수 있어요(민법 제263조).
- 집 전체를 파는 계약: 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못해요(민법 제264조).
- 집 전체를 세놓는 계약: 공유물의 관리는 지분의 과반수로 정하고(민법 제265조), 대법원은 공유물을 남에게 임대하는 행위와 그 임대차를 해지하는 행위를 관리행위로 봤어요(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).
기준이 갈리는 곳은 '이 계약이 지분 처분인지, 집 전체 처분인지, 임대인지'와 '온 사람의 지분이 과반수인지'예요. 2분의 1 지분은 과반수가 아니에요. 그래서 임대라면 등기부 갑구의 지분을 더해 과반수가 되는 공유자들의 뜻을 무엇으로 받을지부터 정해요.
자주 하는 실수
- 갑구 1번(보존등기) 명의자를 지금 소유자로 옮겨 적는다
- 공유인데 이름만 적고 지분을 빼서 등기부와 어긋난다
- 주민등록번호 뒷자리까지 옮겨 적는다(등기사항증명서도 번호의 일부를 공시하지 않을 수 있어요, 부동산등기규칙 제32조 제1항)
자주 묻는 질문
토지 칸도 채우나요?
서식은 토지와 건축물을 나눠 두었어요. 단독·다가구는 토지 등기부가 따로 있어서 토지 등기부 갑구를 옮겨요. 집합건물은 대지권 등기가 있는지로 갈려요. 대지권이 등기되어 있으면 전유부분 등기기록 표제부에 대지권의 표시가 적히고, 토지 등기기록에는 소유권이 대지권이라는 뜻이 적혀요(부동산등기법 제40조 제3항·제4항). 2026년 10월 기준 작성방법에는 집합건물 토지 칸을 따로 적는 법이 없어요. 그래서 대지권 등기가 있는지부터 보고, 있으면 전유부분 표제부의 대지권 표시를 확인해요.
합유면요?
제48조 제4항은 합유인 경우 그 뜻을 기록하게 해요. 등기부에 적힌 그대로 옮겨요.